임차권 등기명령 신청방법 총정리(+해지, 서류)

임대차계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기명령 제도를 통해 임차인의 대항력·우선변제권을 지킬 수 있습니다.

 

본문에서는 이 제도의 개념부터 신청방법, 제출서류, 해지(말소) 절차까지 2025년 최신 법령을 기준으로 알아보겠습니다.

 

📌 목차 미리보기

• 1. 임차권 등기명령이란
• 2. 임차권 등기명령 신청방법
• 3. 임차권 등기명령 신청서류
• 4. 임차권 등기명령 해지방법

 

 

1. 임차권 등기명령이란

임차권 등기명령이란 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차기간이 종료되었음에도 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인이 관할 법원에 신청하여 임대차 목적물의 등기부에 임차인의 권리를 등기하도록 법원이 명령하는 제도입니다.

이 제도를 통해 임차인은 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되더라도 기존 주택에 대한 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다. 또한, 등기부에 기재된 권리는 제3자(새로운 집주인, 담보권자 등)에게도 대응할 수 있어 보증금 반환을 위한 실질적 보호장치로 활용됩니다.

 

요약하자면 임대차가 끝났고 보증금이 안 나온 상황에서, 이사하거나 주소를 옮겨도 권리를 지키고 싶다면 ‘임차권 등기명령’이 중요한 수단입니다.

 

 

2. 임차권 등기명령 신청방법

1) 신청요건

신청하기 위해서는 다음 요건을 갖춰야 합니다:

• 임대차계약이 종료된 상태여야 합니다. (계약기간 만료, 임차인이 적법히 해지한 경우 등)
• 보증금(전세금 포함)이나 일부라도 반환받지 못한 경우.
• 임차주택이 등기된 주택이어야 합니다 (무허가 건물인 경우에는 신청불가)

2) 신청 절차

1. 관할 법원 선택
   임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청합니다.
2. 신청서 작성 및 제출
   ‘임차권등기명령신청서’ 양식을 작성하고, 기명 또는 서명하여 관할 법원에 접수합니다.
3. 심사 및 결정
   법원은 변론 없이 결정으로 명령을 할 수 있습니다. 결정이 임대인에게 송달되거나 등기촉탁이 마쳐지면 등기효력이 발생합니다.
4. 등기 촉탁
   결정이 내려지면, 법원이 등기소에 등기촉탁하여 임차권등기가 등기부에 기입됩니다.

3) 신청 시 유의사항

• 신청 전 전입신고와 확정일자를 받은 상태이면 우선변제권 취득에 유리합니다.
• 이사나 주민등록 이전 등을 하기 전에 등기명령 신청을 진행하는 것이 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 신청비용(인지대·송달료 등)가 발생하므로 비용 오류 없이 준비해야 합니다.

 

3. 임차권 등기명령 신청서류

신청서류 준비는 신청 성공 여부에 영향을 미치므로 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 주요 제출서류는 다음과 같습니다.

• 건물·주택의 등기사항증명서 (등기부등본) → 임차주택이 등기된 상태임을 확인.
• 임대차계약서 사본 (확정일자 기재된 경우 해당 서류 포함)
• 주민등록등·초본 또는 전입세대열람원 → 임차인이 실제 점유했음을 증명.
• 계약종료 사실 및 보증금 미반환 사실을 소명하는 자료 → 내용증명, 문자메시지, 통장거래내역 등.
• 임차주택의 목적물 표시 도면 (주택 일부만 임차한 경우) 또는 사용 용도 변경 시 주거용 사용 증명서류 등.

 

4. 임차권 등기명령 해지방법

임차권 등기명령 이후 보증금 반환 등으로 인해 더 이상 임차권등기가 필요 없게 된 경우에는 해제(말소 혹은 취소)를 할 수 있습니다.

1) 말소(임차인의 경우)

임차인이 보증금을 전액 돌려받은 경우, 스스로 말소신청을 할 수 있습니다. 준비서류 및 절차는 다음과 같습니다.

• 보증금 반환 입증자료 (계좌이체 내역, 영수증 등) 확보.
• 관할 법원에 ‘임차권등기명령 해제신청서’ 또는 ‘집행해제신청서’를 제출.
• 등기소에 말소등기를 직접 신청하는 방법도 있습니다 (등기소 창구 또는 전자신청).

2) 취소(임대인의 경우)

임대인이 임차권 등기가 적법하지 않다고 판단될 경우 법원에 ‘임차권등기명령 취소신청’을 할 수 있습니다. 이 경우에는 다음이 유의사항입니다.

• 임대인이 스스로 취소신청을 하면 말소보다 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
• 취소신청을 위해서는 합리적인 사유를 입증해야 하며, 심문기일이 열릴 수 있습니다.

3) 해지 시 유의사항

• 보증금을 전액 반환받은 후 등기말소를 진행해야 합니다. 일부만 받은 상태에서 말소하면 대항력·우선변제권을 상실할 위험이 있습니다.
• 말소가 완료되면 등기부등본을 발급받아 등기사항이 정리되었는지 반드시 확인해야 합니다.
• 협의 없이 임대인과 임차인 사이 갈등이 심할 경우, 말소 절차(특히 임대인 측 취소신청)는 장기화 될 수 있으므로 분쟁 예방을 위해 서면 합의·내용증명 등을 추천합니다.

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임차인이 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임차권 등기명령은 보증금 회수 리스크를 줄이고 권리를 지키는 강력한 제도입니다.

하지만 이 제도를 활용하기 위해서는 신청요건을 정확히 갖추고, 신청서류를 꼼꼼히 준비해야 하며, 이후 보증금 반환 시 말소절차까지 분명히 챙겨야 합니다. 또한, 신청 이후 이사나 주소 이전 등을 서두르면 대항력·우선변제권을 상실할 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

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