토지거래허가구역 뜻 매매방법 알아보기(+대출, 실거주 의무)

토지거래허가구역 뜻 매매방법 알아보기(+대출, 실거주 의무)

10.15부동산대책으로 서울 전지역과 경기도 일부지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶였습니다. 토지거래허가구역도 확대됐는데요.

 

본문에서는 토지거래허가구역의 뜻, 허가구역 확인법, 매매 절차, 대출 제한과 실거주 의무 등을 상세히 설명해 드립니다. 규제지역 내 주택 매매 준비나 투자 전략을 세우는 분들께 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

목차 토지거래허가구역이란 토지거래허가구역 확인방법 토지거래허가구역 매매방법 토지거래허가구역 제한사항 (실거주 의무, 대출)

 

 

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역(줄여서 토허구역)은 국토의 이용과 관리, 부동산 투기 억제를 위해 지정된 구역입니다.

즉, 해당 구역 안에서는 토지(혹은 주택을 포함한 부동산) 매매나 설정 계약을 할 때 지자체 허가를 받아야 거래가 유효합니다.  구체적으로, “토지거래계약”이란 소유권 이전이나 지상권 설정 등을 포함한 계약을 말하며, 예약 계약도 허가 대상에 들어갑니다.

허가 없이 체결한 계약은 법적으로 무효가 됩니다.  이 제도는 투기과열 통제, 부동산 가격 안정화를 목적으로 하며, 지가 상승이 크거나 상승 기대가 있는 지역 등에 한시적으로 지정되곤 합니다.

 

현재 정부는 10월 15일 발표한 부동산 대책을 통해 서울 25개 전 자치구와  경기도 일부지역(과천, 수원, 성남 등)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 전면 지정했습니다.

 

 

토지거래허가구역 확인방법

토지거래허가구역인지 여부를 확인하려면 아래 사이트를 확인하시면 됩니다. 

1. 지자체(시/군/구) 부동산 정보 시스템
   예: 서울시 부동산정보광장에서는 서울 내 허가구역 지정현황을 확인할 수 있습니다. 경기도 등은 해당 도청 또는 토지정보 시스템에서 지정현황을 제공합니다. 
   
2. 국토교통부 / 토지거래허가제도 안내 페이지
   중앙 정부 사이트나 부동산 관련 정책 안내 페이지에 허가구역 지정 공고 및 지도를 제공합니다. 
3. 허가구역 공고문 / 관보 확인
   허가구역 지정·해제는 공보나 시·도지사의 공고를 통해 이루어지며, 공고일자와 지정기간 등이 명시됩니다.
4. 중개업소 문의 또는 토지대장/등기부 조회 시 유의
   현장 중개 업소나 공인중개사에게 문의하면, 해당 필지가 허가구역인지 빠르게 안내받을 수 있습니다. 다만 중개사도 틀릴 수 있으므로 공식 시스템과 병행 확인하는 것이 안전합니다.

토지거래허가구역 확인하기

 

참고사항

• 허가구역 지정은 일정 기간(예: 5년 이내) 동안 유효하며, 지정 해제될 수 있습니다.
• 허가 대상 토지 면적 기준이 있습니다. 예컨대 도시지역 주거지역은 60㎡ 초과 필지가 허가 대상이며, 상업지역 150㎡ 초과 등 기준이 다릅니다.

 

 

토지거래허가구역 매매방법

허가구역 내 매매를 하려면 아래 절차와 요건을 충족해야 합니다.

1. 허가 신청
   매매 계약 전에 시장·군수·구청장에게 허가를 신청해야 합니다. 허가 신청서에는 계약 내용, 토지 이용 계획, 자금조달 계획서 등이 포함됩니다.
2. 허가 처리 기간
   신청 후 일정 기한 내에 허가 여부가 결정됩니다. 허가 또는 불허가 처분은 관할 지자체가 합니다.
3. 계약 체결 → 잔금 지급 → 등기 이전
   허가가 내려진 뒤 계약을 체결하고 잔금을 지급하며, 최종적으로 등기 이전 절차를 마칩니다.
4. 잔금 지급 및 입주 일정 이행
   매수자는 허가일 기준으로 일정 기간 내에 잔금을 지급하고, 입주해야 할 의무가 있을 수 있습니다. 예컨대 허가일로부터 4개월 이내 입주를 허가 관청이 조건으로 삼는 경우도 있습니다. 
5. 실거주 의무 이행 (2년 등)
   허가구역 내 주택 취득 시, 실거주 요건을 지켜야 하는 경우가 많습니다. 예컨대 2년간 해당 주택에 실제로 거주해야 한다는 조건이 부과됩니다.
6. 기존 주택 처분 계획 제출
   만약 매수인이 이미 다른 주택을 보유하고 있다면, 허가 신청 시 보유 주택 처분 계획을 제출해야 할 수 있으며, 일정 기한 내 처분을 조건으로 허가가 날 수 있습니다.
7. 입주권·분양권 거래
   재개발·재건축 등으로 발생하는 입주권이나 분양권도 허가 대상이 될 수 있으며, 허가 관청은 입주 시점, 이용계획 등을 심사할 수 있습니다.

요약하면: 허가 신청 → 허가 결정 → 계약 체결 및 절차 이행 → 실거주 요건 준수 등의 흐름입니다.

 

 

토지거래허가구역 제한사항 (실거주 의무, 대출)

허가구역 내 부동산 거래에는 여러 제한이 뒤따릅니다. 특히 실거주 의무와 대출 규제는 중요한 변수입니다.

실거주 의무

• 주택 취득 후 2년간 실거주를 해야 한다는 조항이 많습니다.
• 허가 구역 지정 후 주택을 취득한 경우, 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 한다는 조건이 붙을 수 있습니다. 이를 지키지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
• 실거주 의무를 위반하면, 지자체는 이행명령을 내릴 수 있고, 이행하지 않으면 취득가액의 최대 10% 내외의 강제금을 반복 부과할 수 있습니다.
• 특히 외국인의 경우 토허구역 지정이 확대됨에 따라 실거주 의무가 엄격히 적용되고 있습니다.

대출 및 금융 규제

• 허가구역 지정 시 주택담보대출(LTV 등)이 제한되는 경우가 많습니다. 예컨대 조정대상지역·투기과열지구로 겹치는 경우 대출 한도가 더 낮아질 수 있습니다.
• 허가구역에서는 자금조달계획서 제출, 자금 출처 증빙 의무가 강화됩니다. 특히 해외 차입금이나 해외 자금 반입 내역을 상세히 기재해야 할 수 있습니다.
• 대출 규제 외에도, 보유세·양도소득세 중과, 전매제한, 청약 제한 등이 추가로 적용될 수 있습니다 (허가구역이 규제지역과 겹치는 경우).

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토지거래허가구역은 단순한 이름 이상의 의미가 있습니다. 투자 목적보다는 실수요 중심의 거래를 유도하기 위한 제도로, 허가 절차와 엄격한 요건이 매매의 문턱을 높입니다. 특히 서울 및 일부 경기 지역이 허가구역으로 확대 지정되면서 갭투자는 사실상 어려워지고, 대출 및 실거주 의무가 핵심 이슈가 되었습니다.

 

 

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