10.15 부동산대책 총정리(+규제지역)

2025년 10월 15일, 정부는 집값 상승세를 억제하기 위해 전방위 부동산 규제 대책을 발표했습니다. 이번 10·15 부동산대책은 서울 전역과 수도권 일부 지역을 대상으로 한 규제지역 확대, 주택담보대출 한도 축소, 토지거래허가제 강화, 실거주 의무 부과, 그리고 세제 개편 예고 등을 포함하고 있습니다.

 

 

이번 대책은 최근 급등한 수도권 집값과 과열 양상을 잡기 위한 ‘핀셋 규제’로, 투자 수요 억제와 실수요자 중심의 시장 유도를 목표로 합니다.

 

목차 1. 규제지역 확대: 서울 전역 지정 2. 토지거래허가구역 확대 3. 주택담보대출 한도 축소 4. 스트레스 금리·DSR 강화 5. 실거주 의무 강화 및 전매 제한

 

 

1. 규제지역 확대: 서울 전역 및 경기도 일부

★ 핵심정리 ★

• 서울 25개 구 전면 규제지역 지정
• 경기도 12개 시·구 추가 지정
• 투기과열지구·조정대상지역 동시 지정으로 청약·대출·세금 규제 동시 적용
• 핵심지역(강남, 용산, 마포 등) 집값 상승 차단 목적

정부는 10월 15일 발표한 부동산 대책에서 서울 25개 전 자치구를 조정대상지역 및 투기과열지구로 전면 지정했습니다. 이는 2022년 말 규제 완화 이후 약 3년 만에 나온 최대 규모의 규제 복원 조치로, 서울 전 지역이 규제지역으로 묶인 것은 이번이 처음입니다.

 

또한 경기도 12개 지역도 새롭게 규제지역으로 포함됐습니다.

출처: 국토교통부

이에 따라 이들 지역에서는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 적용 기준이 강화되고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 청약 자격 제한, 분양권 전매 제한 등 각종 규제가 동시에 적용됩니다.

 

정부는 최근 서울 및 수도권 주요 지역의 집값 급등과 거래량 증가를 문제로 지적하며, 가수요와 투기 수요를 차단하기 위해 이번 조치를 시행했다고 밝혔습니다. 특히 강남·용산·마포·성동 등 인기 지역의 가격 상승이 주변 지역으로 확산될 조짐을 보이자, 보다 강력하고 광범위한 규제에 나선 것입니다.

 

국토교통부 보도자료 바로가기

 

 

2. 토지거래허가구역 확대

★ 핵심정리★

• 일부 지역은 아파트 포함한 토지거래허가구역으로 지정
• 주택 매수 시 사전 허가 필수, 2년 이상 실거주 의무 부과
• 갭투자 차단 및 투기 수요 억제 목적
• 실거주 목적 확인 불가 시 거래 제한

 

이번 대책에서 주목할 또 하나의 변화는 바로 토지거래허가구역 확대입니다. 규제지역 중 일부는 아파트까지 포함하는 토지거래허가구역으로 지정되어, 해당 지역에서 주택을 매수하려면 사전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

 

허가를 받기 위해서는 매수인의 실거주 목적을 명확히 해야 하며, 구입 후 최소 2년 이상 실거주 의무가 부과됩니다. 이를 어길 경우 이행강제금이 부과되거나, 매매계약이 취소될 수 있는 법적 조치도 가능해집니다.

 

이번 조치는 특히 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식을 원천 차단하겠다는 정부 의지가 반영된 것으로, 실거주 목적이 없는 투기적 매수 수요를 철저히 걸러내기 위한 장치입니다. 예전에는 토지나 다가구, 상가 등에만 적용되던 허가제가 이제 아파트까지 확대되면서, 투자자 진입 장벽이 크게 높아졌습니다.

 

 

3. 주택담보대출 한도 축소

★ 핵심정리 ★

1. 주택 시세 기준으로 대출 한도 차등 적용
   
2. 고가 주택 매수자 자금부담 증가, 사실상 현금 구매 유도

10.15 부동산대책 주택담보대출 한도

 

주택담보대출(주담대)에 대한 규제도 대폭 강화되었습니다. 특히 고가 주택에 대한 대출 한도를 가격 구간별로 차등 적용하여, 15억 원 초과 주택의 실거래가 어려워지는 구조가 됐습니다.

 

구체적으로 보면, 시세 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다. 또한 25억 원 초과 주택은 대출 한도가 최대 2억 원으로 대폭 축소되어, 사실상 현금 구매가 아닌 이상 매수가 어려운 상황입니다.

 

이는 고가 주택 중심으로 레버리지를 이용한 투자 수요를 억제하려는 조치입니다. 대출을 줄이고 현금 비율을 높이면, 자연스럽게 실수요자 중심의 시장으로 재편될 가능성이 큽니다. 고가 아파트 위주의 강남·마용성 지역에서의 가격 안정화 유도 효과가 기대되지만, 동시에 시장의 위축 우려도 존재합니다.

 

 

4. 스트레스 금리·DSR 강화

★ 핵심정리 ★

• 스트레스 금리 3%로 상향 (기존 1.5%)
• DSR 산정 시 전세대출 이자도 포함
• 신용대출 1억 이상 보유자, 대출 후 1년간 주택 매수 금지
• 대출 가능 금액 축소 → 투자 진입장벽 강화

이번 대책에서는 대출 심사 기준도 대폭 강화되었습니다. 가장 큰 변화는 스트레스 금리 상향입니다. 스트레스 금리는 대출자의 상환 능력을 평가할 때 적용되는 가상의 금리로, 이번에 기존 1.5%에서 3%로 두 배 인상되었습니다.

 

이는 단순히 금리가 오르는 수준이 아니라, 실제로 대출 가능 금액 자체를 줄이는 효과를 가집니다. 여기에 더해, DSR(총부채원리금상환비율) 산정 기준도 강화되어, 이제는 전세대출의 이자 상환분까지 포함해 부채를 평가하게 됩니다.

 

또한, 신용대출 1억 원 이상 보유자는 대출 실행 후 1년 동안 규제지역 내에서 주택 매수가 제한됩니다. 이는 전형적인 ‘갭투자’나 ‘신용대출 활용 투자’ 차단을 목표로 하는 정책입니다. 결과적으로, 이번 조치는 대출 가능성을 낮추고, 자금조달 여력이 없는 투자자의 시장 진입을 막기 위한 장벽 역할을 하게 됩니다.

 

 

5. 실거주 의무 강화 및 전매 제한

★ 핵심정리 ★

• 토지거래허가구역 내 실거주 2년 의무화
• 위반 시 이행강제금 또는 거래 취소
• 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 금지 강화
• 실거주자 중심 정비사업 참여 유도, 단기 차익 투자자 진입 차단

이번 대책에서 강조된 또 하나의 핵심은 실거주 의무 강화입니다. 앞서 언급한 토지거래허가구역 내 매수자는 예외 없이 2년 이상 실거주해야 하며, 이를 지키지 않으면 이행강제금 부과, 거래 허가 취소 등의 처벌을 받을 수 있습니다.

 

뿐만 아니라, 재건축·재개발 지역 투자자들을 겨냥한 규제도 강화됐습니다. 조합 설립 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되며, 분양권 전매도 일정 기간 금지됩니다. 이는 투기 수요 유입을 막고, 정비사업의 실수요자 중심 참여를 유도하기 위한 조치입니다.

 

이로 인해 기존에 재개발 지역 선점 후 전매를 통한 차익 실현을 노리던 투자자들은 상당한 타격을 입게 됩니다. 실거주 의무와 거래 제한이 동시에 강화되면서, 정책 방향이 완전히 실수요자 중심으로 전환되었다는 신호로 해석됩니다.

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10·15 부동산대책, 앞으로 무엇이 달라지나?

• 서울 전역 및 경기 일부 지역 규제지역 지정
• 주택담보대출 한도 축소, 스트레스 금리·DSR 기준 강화
• 토지거래허가제 및 실거주 의무 강화
• 조합원 지위 양도·전매 제한 등 투자 제한
• 세제 개편 예고로 보유 전략 변화 예상

👉 앞으로 주택을 사고팔거나 투자할 계획이라면, 이번 대책의 규제 지역 확인, 대출 가능성 점검, 거래 시점 조율 등이 필수입니다.

 

 

 

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